2022年录得业绩亏损的A股房企不少，但华侨城A（000069.SZ）却成为目前唯一一家收到证券交易所问询的房企。
4月22日，深交所向华侨城A发出2022年年报的问询函，要求其在5月5日前说明归母净利润大额亏损、大额计提资产减值、经营活动现金流大幅减少的原因及合规性以及文旅业务的具体情况等。
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这已经是深交所第二次就华侨城A2022年的业绩所发出的问询函，在华侨城A于1月底发布2022年业绩预告没多久，深交所也发出过关注函，当时主要要求其说明大额计提资产减值的具体情况。
显然，在正式的年报发出后，深交所对华侨城A业绩的合理性有了更多疑问。
房地产业务毛利率小幅增长，但归母净利润大额亏损的主要原因及合理性，是此次深交所要求华侨城A说明的首个问题。
根据华侨城A年报，其在2022年转盈为亏，归母净利润为-109.05亿元，较2021年盈利约38亿元同比大幅下降387.05%，这也是华侨城上市15年来首次年度亏损。
但在归母净利润大幅亏损的情况下，作为华侨城主营业务的房地产业务毛利率却同比增加0.51个百分点至21.86%。
深交所要求华侨城A分别说明2022年房地产业务、旅游景区业务所处行业环境、经营状况，以及相较2021年的变化情况，并结合房地产业务、旅游景区业务收入确认、成本结转、期间费用等情况，来说明上述数据的合理性。
对于归母净利润大额亏损的主要原因，华侨城A在业绩预告中曾提及房地产业务毛利同比下降。然而，在正式发布的年报中，华侨城A的房地产业务毛利率并没有减少，毛利率减少也就不再列为归母净利润大额亏损的主要原因之一。
华侨城A在年报中指出，2022年归母净利润转亏的主要原因是房地产业务净利润贡献同比减少，计提存货减值准备较2021年大幅增加，同时转让股权实现的投资收益减少、对部分景区资产计提减值以及按持股比例确认的投资收益大幅减少。
不同于其它规模房企，华侨城A的旅游业务收入占比不小。年报显示，华侨城A2022年实现主营业务收入766亿元，同比下降 25%，其中旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%，房地产业务收入494亿元，同比降低16%。
中信证券分析师陈聪指出，华侨城A大额亏损并不只是2022年经营遇到挑战的结果，更是一些历史问题的积累。在过去很长一段时间，华侨城旅游文化品牌老化，景区和主题公园相对竞争减弱，房地产开发则规模不经济，拿地质量一般。
“过去几年华侨城尚能依靠早期土地储备不断释放业绩，但房地产项目分布区域从早年聚焦深圳、北京、上海等大城市到能级不断下沉；旅游业务从早年力争对标迪士尼等国际公司，到和国内同行相比都并没有明显优势。”
陈聪表示，如果一个区域公司既要兼顾房地产开发，又要致力于欢乐谷运营，还要发展好商业和酒店等业务，确实容易顾此失彼。
值得注意的是，2022年4月，华侨城集团进入一个新的发展阶段，原董事长、党委书记段先念正式退休，接替者是同为央企的保利集团原总经理张振高。
在2022年年报中，新任董事长张振高用“正处于成立以来经营压力最大，风险挑战最多的时期”来评价华侨城当前所处的阶段。
因此，在一些投资者看来，华侨城A大额计提资产减值是新领导上台后的一大举措，通过一次性解决历史包袱和出清经营风险，以便日后轻装上阵。
年报显示，华侨城A在2022年对存货、固定资产、投资房地产、长期股权投资等计提减值总计约127亿元，其中计提存货跌价准备金额最大，达到约115.1亿元，而2021年仅计提约12.57 亿元存货跌价准备。
计提资产减值，主要是依据成本和可变现净值之间的差值，若预计可变现净值低于总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损，房企则会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失。
不过，由于资产减值判断的主观随意性较大，验证减值计提合理性难度也较大，因此，上市公司利用减值计提操纵利润情况也经常出现。有些房企可能过度进行减值计提，例如当年业绩已经亏损，干脆一次亏个够，通过大幅计提资产减值来个“洗大澡”。
因此，华侨城A资产减值的合理性是深交所聚焦的重要问题，11条问询中，资产减值相关的问题占了6条。
深交所提到，华侨城A在2月16日披露的《关于深圳证券交易所<关注函>的回复公告》显示，成都、广州等地 2022年销售均价同比上涨。
在此情况下，华侨城A需要结其房地产业务毛利率2021年同比大幅下降、2022年同比小幅增长且部分地区销售均价同比上涨等情况，说明报告期计提大额存货跌价准备的主要原因及合理性。
同时，深交所也要求华侨城结合报告期所处行业环境及市场销售均价变化、可比上市公司情况等，说明其计提存货跌价准备的情况是否偏离同行业可比公司，是否符合所处地区市场变化趋势，是否存在集中报告期计提存货跌价准备的情形，以前年度存货跌价准备计提是否充分、合理。
针对华侨城A并未在年报中提供对旅游景区资产计提减值准备的具体数据，深交所要求其提供具体情况、减值迹象的判断依据及减值测试的主要过程，是否充分考虑报告期及未来接待游客数量变化情况，旅游景区资产减值准备计提是否合理。
面对深交所抽丝剥茧般的问询，华侨城的过去一年大额亏损的业绩，或许能更真实呈现在投资者面前。
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